深圳网红盘56套豪宅将拍卖，每套起拍价超千万元
成都商报-红星新闻记者 强亚铣
- 近日，红星资本局从阿里法拍平台获悉，由宝能集团持有的深圳网红盘宝能城花园，其56套房产即将被拍卖，单套房起拍价格在1298万-1962万元之间。
- 红星资本局发现，此次宝能城花园的起拍价为9.85万元/㎡，低于周边二手房价格。
- 8月21日，贝壳平台一名置业顾问告诉红星资本局，目前宝能城花园的二手房成交价在12万元/㎡左右，最高时成交价曾达到15万元/㎡。
- 56套房产被拍卖的背后与“宝能系”和其实控人姚振华的债务关系紧密，“债主”是平安银行深圳分行。
- 自宝能集团陷入流动性危机以来，“处置优质资产”就时常被姚振华提及。不过，从宝能城花园被法拍的情况来看，宝能资产处置的进展或许并不顺利。对此，红星资本局致电宝能集团，截至发稿，暂未取得联系。
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西丽三大豪宅区之一 低于周边二手房2万/㎡
阿里法拍平台显示，即将被拍卖的宝能城花园56套房产，面积为131㎡-199㎡，以政府指导价9.85万元/㎡起拍，单套房源起拍价格在1298万-1962万元，房屋全部为毛坯现房，处于空置状态，用途为住宅。
上述房产将于9月20日、9月21日两天进行拍卖，参与拍卖者需要缴纳100万元保证金。红星资本局注意到，截至目前，暂无人报名，但已有上千次围观。
宝能城花园一直是深圳的网红盘，其位于南山西丽大学城片区，除了住宅部分外，项目还有大型商业、公寓、图书馆等多种业态，东西两区总建面近百万平方米，是该片区的大型城市综合体项目。
2015年11月首次开盘时，宝能城花园均价就高达69563元/㎡，之后价格一路上涨，到2016年3月开盘时，已涨至77948元/㎡。最近一次开盘是在2020年11月，均价9.85万/㎡，单套总价超2000万，被认为是“西丽三大豪宅区之一”。
红星资本局发现，此次宝能城花园的起拍价低于周边二手房价格。8月21日，贝壳平台一名置业顾问告诉红星资本局，目前宝能城花园的二手房成交价在12万元/㎡左右，最高时成交价曾达到15万元/㎡。相比9.85万元/㎡的起拍价，存在近2万元/㎡的差价。
值得一提的是，早在今年5月底，深圳中级人民法院就曾发布关于拍卖宝能城花园的公告。当时，拍卖的房产只有15套，原计划6月30日至7月1日进行拍卖，但最终因为税费问题于开拍前两日被撤拍。
据了解，税费问题与这批房产的性质有关。据中国房地产报报道，如果按照二手房测算税费，若按照1505万元价格成交，那么税费高达822万元，其中包含增值税723万元；若按照一手房测算纳税，买家仅需缴纳契税：首套总价的1.5%，即22.5万元，二套总价的3%，即45万元。
如今时隔两月，宝能城花园再次被上架拍卖，在最新的竞买公告中，税费已从“由买受人承担”调整为“由相应主体依法各自承担”，房产数量也从15套增加到了56套。
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平安银行追债 申请查封484套房产
红星资本局注意到，56套房产被拍卖的背后与姚振华和“宝能系”的债务有关。
一则来自广东省深圳市中级人民法院的执行裁定书显示，对这批房产进行司法拍卖的申请执行人是平安银行股份有限公司深圳分行。其与姚振华和“宝能系”旗下的宝能城有限公司、宝能地产股份有限公司、宝能控股(中国)有限公司、深圳六金投资有限公司存在借款合同纠纷。
2022年，广东省高级人民法院已经下达了民事调解书，但由于被执行人姚振华和“宝能系”没有履行法律义务，因此平安银行深圳分行申请了强制执行。
除了这次被拍卖的56套房产，根据平安银行深圳分行的申请，深圳市中级人民法院依法保全查封了该案抵押房产，即宝能城有限公司名下宝能城花园共484套房产。
平安银行深圳分行与“宝能系”的债务，源于2018年开始的两次抵押。房产抵押登记信息显示，宝能城有限公司和深圳深业物流集团股份有限公司在2018年10月11日、2021年7月29日作为抵押人，抵押给平安银行深圳分行，被担保债券数额分别为65亿元和35亿元。
据澎湃新闻报道，在今年3月初平安银行2021年的业绩会上，平安银行副行长郭世邦就曾表示，平安银行房地产出险业务主要是以宝能为主，其中金额最大的54亿元的宝能城项目马上可进入司法拍卖执行环节。当时有市场声音认为，金融机构对“宝能系”的偿债已失去耐心。
不过，“宝能系”的债主不只平安银行一家。2021年7月31日，宝能城有限公司和深圳深业物流再次作为抵押人，抵押给前海世纪基金管理有限公司，被担保主债权数额为49亿元。然而抵押不到3个月，该批抵押房源就被深圳中级人民法院轮候查封，查封期限从2021年10月14日到2024年10月13日。截至目前，暂未有前海世纪基金管理有限公司与“宝能系”的司法诉讼公布。
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深陷流动性危机 姚振华曾被曝“下落不明”
从2021年年中开始，宝能集团就深陷流动性危机。
2021年底，宝能系实控人姚振华宣布，公司正在放售千亿元资产回笼资金，包括总部深圳宝能中心、旧改项目、 前海优质项目、物流园资产包项目。当时，宝能集团预计在3-4个月内，回款约200亿元。但红星资本局搜索发现，截至目前，还没有宝能已完成上述项目出售的公开消息。
进入2022年，在解决流动性危机问题上，“处置优质资产”时常被姚振华提及。
例如今年3月，在广州市中级人民法院一则公告中，姚振华被曝“下落不明”，引发不少关注。次日，姚振华现身，据财联社报道，其在接受采访时表示：“宝能碰到了一些暂时性的流动性困难，公司高度重视、认真对待。一方面，我们果断处置一批优质资产，同时全面加强经营管理，已经取得了阶段性成效，正在不断地好转。”
今年4月，据“中国宝能”官方微信，姚振华在三月董事长办公会上表示：“部分大宗资产处置已取得重大进展，正在加快推进有关进程。”8月3日，姚振华在八月董事长办公会上再次强调：“推进资产处置，增强资产运营效益。
不过，从宝能城花园被强制执行的情况来看，宝能资产处置的进展或许并不顺利。
此外，宝能的债务问题依然十分严峻 。今年1月，“宝能系”旗下上市公司中炬高新(600872.SH)披露财报显示，截至2021年12月末，宝能集团有息负债合计为1918亿元(包含银行贷款、信托贷款、理财产品及发行的公司债券)，对外担保余额308亿元。
危机之下，宝能与姚振华依然没有放弃“造车梦”。在上述八月董事长办公会上，姚振华表示，要勇于攻坚克难，坚决推进汽车板块重点工作。